川崎市の【住宅地】地価ランキング2021 資産価値が上がる街・高い街

2021年の基準地価が公表されましたので、神奈川県川崎市の地価動向をランキング形式でお届けします!

神奈川県が公表した令和3年地価調査結果のデータを分析して、全体的な動向と、土地の価格・変動率を調査しました。

川崎市で地価が高い場所・地価が上昇している場所はどこなのか?その理由と、共通している特徴もわかります。

コロナウイルスの影響がまだまだ続いている中、地価はどのように変化しているのか?これから川崎市にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、今回のランキングは【住宅地】のランキングとなっておりますので、主に一戸建て及び中低層マンション用地の価格になります。駅近の高層マンションが多い【商業地】は含まれておりませんので、ご注意下さい。

2022年の公示地価が発表されましたので、最新の地価ランキングを知りたい方はコチラ!

川崎市【住宅地】地価ランキング2022 資産価値が上がる街・高い街

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川崎市の【住宅地】地価動向(2021)

2021年の川崎市の住宅地の地価は、平均して前年比0.6%上昇しました。

上昇地点数は全体の約55%、下落地点は約30%、横ばい(変化なし)が約15%でした。

コロナウイルスの影響で、地価の下落も心配されましたが、テレワークの普及などにより東京都心部から郊外へ移り住む人が増えている影響か、上昇している地点の方が多いという結果になりました。

続いて、地価の変化率を区ごとに色分けで表示したのが、以下の図になります。

が前年比1%以上上昇した地点

0.5~1%未満上昇した地点

ピンク0.5%未満の上昇した地点

水色0.5%未満下落した地点

0.5%以上下落した地点です。

川崎市の地価変化率を区ごとに色分けして表示した地図

東京都心部に近く、川崎市の中でも発展しているエリアである、川崎区・幸区・中原区・高津区では平均して1%以上の高い上昇率を示しています。

それに対し、都市部から遠いことに加え、傾斜が急な場所が多い麻生区は下落しています。

区ごとの詳しい平均変化率をランキングにしたものは、以下の通りです。

2021年川崎市の区別【住宅地】地価変化率ランキング
神奈川県令和3年地価調査結果をもとに作成

川崎市の【住宅地】地価ランキング TOP5(2021)

つづいて、町名または丁目の細かい範囲で地価(土地の価格)が高い場所TOP5をご紹介します。

公表されている基準地価には詳しい住所が記載されていますが、こちらでは町名または丁目までを記載しています。詳しい所在地を知りたい方は、最後に添付している一覧表をご覧ください。

価格は1㎡当たりの価格となっております。変動率は前年比です。

傾向として最寄駅の交通利便性が高い・駅近・東京都心部まで距離が近い、などの特徴を持つ街が多くランクインしています。

地価1位、中原区小杉御殿町2丁目

2021年地価 555,000円(2020年地価 547,000円) 変動率+1.5%

第一位は、武蔵小杉駅北西、中原街道の南側にある中原区小杉御殿町2丁目です。

町名は、江戸時代初期に将軍の宿泊地である小杉御殿があったことに由来します。

武蔵小杉駅、武蔵中原駅、新丸子駅の3駅が徒歩圏で、6路線が利用可能な抜群の交通利便性を誇ります。

(利用可能路線:JR南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、相鉄・JR直通線、東急東横線、目黒線)

武蔵小杉駅周辺は、再開発により様変わりし人気の街となりましたが、再開発は令和7年頃まで続く予定です。

区画が割ときれいで、道路もそれなりの幅があります。

等々力緑地や多摩川河川敷など、大きな公園が近くにあるのも評価が高くなるポイントの一つですが、水害の危険性があるので、注意が必要です。

地価は、次にご紹介する2位の場所と1㎡辺り10万円以上の差となっており、川崎市の住宅地の中では、断トツの1位です。

地価2位、幸区中幸町1丁目

2021年地価 437,000円(2020年地価 432,000円) 変動率+1.2%

JR川崎駅の北西に位置し、町内の一番遠い場所からでも徒歩15分以内でJR川崎駅まで行けます。その他、JR南武線矢向駅、尻手駅も徒歩圏です。

川崎駅からは、JR東海道線、京浜東北線、南武線、京急本線、京急大師線が利用可能で、ひじょうに交通利便性がいい場所です。

駅周辺には、オフィスや市役所、商業施設や飲食店が充実しており、特に西口にあるラゾーナ川崎まで、すぐ行けてしまうのも大きなポイントです。

近くには、南河原公園や緑道公園もあります。

平坦な地形で、買い物も便利、交通利便性も高い暮らしやすい街です。

地価2位、高津区諏訪1丁目

2021年地価 437,000円(2020年地価 432,000円) 変動率+1.2%

もう一か所同じ地価の場所があるため、2位の街はふたつあります。

東急田園都市線【二子新地駅】の南東に位置し、一番駅から遠い場所でも徒歩10分もかかりません。

二子新地駅は田園都市線以外に、大井町線の各駅停車の一部が停車します。

最寄り駅はそれほど便利な駅ではありませんが、都心方面へ一駅行くと2路線が利用可能な二子玉川駅、下り方面へ二駅行くと3路線が利用可能な溝の口駅が利用可能で、両駅とも交通利便性だけでなく商業施設も充実している便利な駅です。

最寄り駅まで近いことと、東京都心への距離、利便性が高く人気の駅に挟まれているのが、地価が高い理由だと思われます。

区画はきれいではありませんが、平坦な街並みです。

多摩川河川敷まですぐそばで、野球場やバーベキュー場がありますが、水害の危険性が高い場所なので注意が必要です。

地価4位、高津区溝口3丁目

2021年地価 435,000円(2020年地価 430,000円) 変動率+1.2%

東急で田園都市線【高津駅】と【溝の口駅】の間に位置します。

溝の口駅は、東急田園都市線、大井町線、JR南武線の3路線が利用でき、駅周辺には商業施設や飲食店なども充実しており、区役所もある便利な駅です。

溝の口駅東口の街並み
溝の口駅東口の街並み

町内は区画がきれいで、道路も広めに整備された街並みで、戸建てだけでなく中低層のマンションも多い街です。

地形も平坦なので、生活しやすい街です。

地価5位、中原区木月4丁目

2021年地価 418,000円(2020年地価 413,000円) 変動率+1.2%

東急東横線と目黒線が利用できる【元住吉駅】のすぐ南側に位置します。

最寄り駅の元住吉駅は、【武蔵小杉駅】と【日吉駅】という交通利便性が高い人気の駅に挟まれているため、一回乗り換えすれば、東京・神奈川の主要な駅へ行けることが多いです。

場所によっては隣の日吉駅も徒歩圏で、日吉駅には東横線、目黒線の他に横浜市営地下鉄グリーンラインなど3路線が利用可能です。

上り方面隣の武蔵小杉駅は、6路線利用可能(利用可能路線:JR南武線、横須賀線、湘南新宿ライン、相鉄・JR直通線、東急東横線、目黒線)

元住吉駅の西口にはブレーメン通り商店街、東口にはオズ通り商店街の2つの商店街があり、様々なお店が営業しており買い物などにも便利な街です。

道路が広い場所が多く、開放的な街並みです。

川崎市の【住宅地】地価ランキング 順位表

下の表は、2021年の川崎市【住宅地】基準地価を価格順で並べたものです。前年(2020年)の価格と変動率も載せています。

川崎市内で、住宅地として人気の場所は、中原区・高津区・幸区となっております。

逆に下位には、麻生区が多くランクインしています。

麻生区は、川崎市の中では東京都心部から距離があることに加え、起伏に富んだ地形で生活しづらい部分があるからだと思われます。

川崎市の【住宅地】地価ランキング 順位表 1~20位
川崎市の【住宅地】地価ランキング 順位表 21~40位
川崎市の【住宅地】地価ランキング 順位表 41~60位
川崎市の【住宅地】地価ランキング 順位表 61~77位

川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング TOP5(2021)

続いて、川崎市の中で地価上昇率が高かった場所TOP5を、ランキング形式でご紹介します。

再開発や土地区画整理事業を行っている場所に近いエリアや、交通利便性が高い駅の隣の駅にある街が、多くランクインしました。

交通利便性が高い駅の一つ隣の駅にある街の上昇率が高いのは、人気の駅は高すぎて購入できない層が、物件が安い一つ隣の駅などに流れて、地価が上昇しているのかもしれません。

地価上昇率1位、多摩区登戸字甲耕地

変動率+3.0% 2021年地価 309,000円(2020年地価 300,000円)

小田急線【登戸駅】と【向ヶ丘遊園駅】の中間、線路西側に位置します。

登戸駅は、小田急線の他にJR南武線も利用でき、小田急線は以前は停車しなかった快速急行および通勤準急が2018年から停車することになり、利便性が向上しました。

登戸駅・向ヶ丘遊園駅周辺は現在、令和7年度の完了を目指して土地区画整理事業中です。

古い建物を解体し、道路が広く区画のきれいな街へ生まれ変わっている最中です。

もともと平坦で暮らしやすい場所でしたが、道路が広くなることで、さらに暮らしやすい街になっています。

川崎市の公開している資料によりますと、平成23年から令和2年までの10年間で、土地の㎡単価が、商業地で約24万円(変動率39.4%)、住宅地で約10万円(変動率42.4%)も上昇しています。

川崎市では、川崎駅周辺の川崎区・幸区や武蔵小杉駅がある中原区の方が、人気があり地価も高い傾向にありますが、土地区画整理事業により多摩区の登戸・向ヶ丘駅周辺も、人気の住宅地にランクインするようになるかもしれません。

地価上昇率2位、中原区上小田中6丁目

変動率+2.8% 2021年地価 400,000円(2020年地価 389,000円)

JR南武線【武蔵中原駅】の北側・東側に広がる街で、街の西側にある富士通の工場を取り囲むような形をしています。

全体的に平坦かつ住宅地でも道路が広いく整備されていて、開放的な街並みで、神社や公園以外に畑もたまに見られるような緑の多い街です。

少し足を延ばせば、等々力緑地や多摩川河川敷などもあります。

戸建ても多いですが、中低層のマンションも多く建っています。

隣駅の武蔵小杉が目立っていて、こちらはあまり注目されていませんが、住宅地としては普通にいい街です。

欠点があるとすれば、最寄り駅が南武線一路線しか利用できないことです。

しかし、一駅隣が6路線利用できる武蔵小杉駅ですので、そちらの人気の高さや再開発の影響を受けて、こちらも地価が上昇していると思われます。

2021年の地価ランキングのほうでも、9位にランクインしており、上昇率も2位なので資産価値が高い街と言って間違いないでしょう。

地価上昇率3位、 宮前区鷺沼2丁目

変動率+2.6% 2021年地価 360,000円(2020年地価 351,000円)

東急田園都市線【鷺沼駅】と【たまプラーザ駅】の中間、線路南側に位置します。

東急が土地区画整理事業を行って開発した分譲住宅地なので、川崎市内でもトップクラスの区画のきれいさで、道路も広く整備された閑静な住宅街です。

鷺沼公園という公園があります。

傾斜のある地形なので、不便な部分もありますが、2丁目全体が台地のようになっているので水害に強く、日当たりもいい場所が多いです。

最寄り駅は鷺沼駅ですが、隣のたまプラーザ駅も徒歩圏にあり、駅周辺には東急百貨店やヨーカドーなどの大型商業施設があり、買い物にも便利です。

たまプラーザ駅周辺は、横浜市内でも人気で地価の高い青葉区美しが丘があります。

こちらも美しが丘同様に、開発されたきれいな街並みと、たまプラーザ駅周辺の利便性から人気があり、川崎市の地価ランキングで19位にランクインしています。

特段地価が上昇する要因はありませんが、特に欠点がない優良な住宅地です。

地価上昇率4位、中原区上平間字四谷前

変動率+2.3% 2021年地価 350,000円(2020年地価 342,000円)

JR南武線【平間駅】の東側に位置する、上平間の中央にある区画のきれいな場所です。

碁盤の目状に街が整備されており、住宅地内は道路幅員が4~6mあります。戸建て住宅が多く建っています。

JR南武線の【鹿島田駅】と、JR横須賀線・湘南新宿ライン【新川崎駅】も徒歩圏です。

新川崎駅からは都心方面や横浜駅方面へ、南武線の平間駅からは川崎駅や武蔵小杉駅へ乗り換えなしでアクセスできるので、交通利便性が高い街です。

最寄り駅の平間駅は、それほど栄えている駅とは言えませんが、スーパーやドラッグストアなどがあるので、日常的な買いものには事足ります。

地価上昇率4位、 多摩区中野島5丁目

変動率+2.3% 2021年地価 268,000円(2020年地価 262,000円)

JR南武線【中野島駅】の北東部に位置します。

川崎方面の隣駅は、小田急線も利用できる【登戸駅】で、立川方面の隣駅は京王線も利用できる【稲田堤駅】となっており、結果として中野島駅も悪くない駅となっています

また、登戸駅周辺では令和7年完了を目指して土地区画整理事業を行っているため、近くに位置する中野島5丁目も、地価にいい影響を受けている可能性があります。

中野島地区でも、隣の6丁目で市営団地の建て替えを行っております。

町内は平坦で、戸建てや低層マンション、団地などがある開放感のある街並みです。

最寄り駅の中野島駅周辺は、スーパーはありますがお店が少なく、それほど栄えていません。

川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング 順位表

下の表は、2021年の横浜市【住宅地】基準地価を変動率順で並べたものです。

川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング 順位表 1~20位
川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング 順位表 41~60位
川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング 順位表 61~76位
川崎市の【住宅地】地価変動率ランキング 順位表 61~76位

川崎市の【住宅地】地価ランキング2021のまとめ

ランキング結果のまとめです。

<2021年の地価ランキングTOP5>

1位、 中原区小杉御殿町2丁目

地価 555,000円 変動率+1.5%

2位、 幸区中幸町1丁目

地価 437,000円 変動率+1.2%

同率2位、高津区諏訪1丁目

地価 437,000円 変動率+1.2%

4位、高津区溝口3丁目

地価 435,000円 変動率+1.2%

5位、中原区木月4丁目

地価 418,000円 変動率+1.2%


<2021年の地価上昇率ランキングTOP5>

1位、 多摩区登戸字甲耕地

変動率+3.0% 地価 309,000円

2位、中原区上小田中6丁目

変動率+2.8% 地価 400,000円

3位、宮前区鷺沼2丁目

変動率+2.6% 地価 360,000円

4位、中原区上平間字四谷前

変動率+2.3% 地価 350,000円

同率4位、多摩区中野島5丁目

変動率+2.3% 地価 268,000円

< 地価が高い場所に多い特徴 >

・駅が近い(徒歩で利用できる範囲)

・最寄り駅の利便性が高い(複数路線利用可能・急行停車駅・都心や横浜駅へのアクセスがいい)

・東京都心部との距離が近い

・傾斜が平坦で生活しやすい

< 地価変動率が高い場所に多い特徴 >

・再開発や土地区画整理事業が進む場所に近い

交通利便性が高い駅または、利便性が高い駅の一つ隣の駅が最寄り駅

・道路が広く、区画がきれい

傾斜が緩やかまたは平坦

今回は、住宅地の地価について見てきましたが、マンションの資産価値について知りたい方には、住まいサーフィンがおすすめです。

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川崎市だけでなく、横浜市の地価が高い街・地価が上がる街を調べた記事もありますので、興味のある方はご覧ください。

>>横浜市【住宅地】地価ランキング2022 資産価値が上がる街・高い街

>>横浜の【住宅地】地価ランキング2021 資産価値が上がる街・高い街

2022年の神奈川県の地価ランキングもあります。

>>神奈川県【住宅地】地価ランキング2022 資産価値が上がる街・高い街

その他、もっと長期的なデータや都心からの距離などのデータを用いて、横浜・川崎や東京で資産価値の高い場所どこなのか調べた記事もあります

興味のある方は是非ご覧ください⇓

その他、不動産の資産価値について役立つ情報もあります。

>>地価はなぜ上がる?不動産価格に影響を与える変動要因を統計データをもとに解説

>>家を買うなら、中古戸建てがおすすめ 7つの理由と不動産の資産価値について解説!

>>築年数で一戸建ての建物の価値はどれくらい下落する?新築から築25年までの価格推移を解説

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