2023年 埼玉県【住宅地】地価上昇率ランキングTOP100 資産価値が上がる街はここだ！

2023年の公示地価が公表されましたので、埼玉県の地価上昇率が高い場所TOP１００をランキング形式でお届けします！

国土交通省が公表した令和5年公示地価のデータを分析して、全体的な動向と、地価上昇率が高い場所を調査しました。

世界的にインフレが進む中、埼玉県で地価が上昇している場所はどこなのか？その理由と共通している特徴もわかります。

これから埼玉県にマイホームを購入しようとしていて資産価値を気にする方、売却しようと思っている方、不動産投資家の方や、不動産業界の方などに役立つ情報となっておりますので、是非ご覧ください。

※なお、公示地価は標準的な代表地点の地価を示しており、全ての町丁目の地価を公表しているわけではありません。

また、公示地価は毎年1月1日時点の価格となっております。

埼玉県の【住宅地】地価動向（2023）

2023年の埼玉県の住宅地の地価は、平均して前年比1.6％上昇しまし。（昨年は0.5％上昇）

テレワークの普及などにより広い家を求める人が増えていることや、コロナ禍から景気が持ち直している影響、再開発や土地区画整理などにより、地価上昇が加速しました。

市町村ごとの地価上昇率を色別で表すと以下になります。

埼玉県南東部の東京都心部に近い位置にある街の地価上昇率が高い傾向にあります。

逆に北部や西部など東京都心部から距離がある街は、地価上昇率が低く前年比でマイナスになっているところも多く見られます。

続いて下の表は、2023年の埼玉県の区市町村別の住宅地平均変動率一覧です。

一番平均上昇率が高かったのは戸田市、２位が川口市と蕨市、３位がさいたま市中央区、４位さいたま市浦和区、５位さいたま市南区と続きます。

2023年　埼玉県【住宅地】地価上昇率ランキング　TOP10

それでは、2023年に埼玉県の住宅地の中で地価上昇率が高かった場所TOP10をランキング形式でご紹介します。

地価上昇率が同じ場合は、地価が高い街を上位にしています。

地価上昇率上位には、埼玉県南東部の東京都心部に近い街が多くランクインしました。

埼玉県内の街は、比較的緩やかな上昇が続いていましたが、今年はかなり高い地価上昇率になっている街が多く見受けられます。

ここ数年全国的に地価が上昇傾向にあり、特に都内では地価高騰は著しく、一般庶民では手の届きづらい価格になってきております。その影響か、割安感のある近隣の地域の需要が増加し、埼玉県南東部の地価上昇率が高くなったと思われます。

それでは、ベスト１０にランクインした街の特徴と地価上昇理由を解説致します。

１位、戸田市本町3丁目

変動率　9.5％

2023年価格　322,000円（2022年価格　294,000円）

上昇率１位は、戸田市本町3丁目です。

JR埼京線【戸田公園駅】の西側に位置し、中低層マンションやアパート、戸建等が混在する住宅地域です。

＜　地価が上がった理由　＞

人口や世帯数が増加傾向にある戸田市の中でも、東京都内にすぐ出られる最寄り駅の戸田公園駅まで徒歩圏で交通利便性が高く、過去に区画整理を行っていることから住環境も良好で、需要が旺盛な割に供給が少ないことから地価が大きく上昇しています。

２位、川口市芝４丁目

変動率　9.3％

2023年価格　271,000円（2022年価格　248,000円）

上昇率２位は、川口市芝４丁目です。

京浜東北線【蕨駅】の北東に位置し、中小規模の一戸建てやアパートが混在する整然とした区画の閑静な住宅地です。

＜　地価が上がった理由　＞

駅から徒歩圏で、付近では市街地総合整備事業が進行中で生活利便性は高い街です。コロナ禍においても生活利便性の高い地域の需要は強く、地価は上昇傾向にあります。

また、東京都内やさいたま市中心部に比べると、不動産価格が安いことも人気の理由の一つと考えられます。

３位、川口市戸塚南３丁目

変動率　9.1％

2023年価格　240,000円（2022年価格　220,000円）

上昇率３位は、川口市戸塚南３丁目です。

埼玉高速鉄道【戸塚安行駅】の北西に位置し、一戸建てやアパートなどが建ち並ぶ住宅街です。

区画が綺麗で道路も比較的広めに整備された良好な住環境が広がります。

＜　地価が上がった理由　＞

周辺では土地区画整理事業が施行中で、区画整理の進捗に伴い居住環境が良くなってきております。また、最寄駅にも比較的近く需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移しています。

４位、川口市西青木１丁目

変動率　8.7％

2023年価格　313,000円（2022年価格　288,000円）

上昇率４位は、川口市西青木１丁目です。

京浜東北線【西川口駅】の東側に位置し、一戸建てやアパート、低層マンションなどが建ち並んでいます。

碁盤の目とまではいきませんが比較的街の区画が綺麗で、全体的に道路が広く整備されている街です。

＜　地価が上がった理由　＞

西川口駅からの徒歩圏で都内やさいたま市中心部へのアクセスが良く、比較的区画の整然とした良好な住宅地域であるため以前から安定した人気のある地域で、地価は上昇傾向にあります。

５位、川口市大字小谷場字岡ノ下

変動率　8.6％

2023年価格　215,000円（2021年価格　198,000円）

上昇率５位は、川口市大字小谷場字岡ノ下です。

JR京浜東北線・武蔵野線【南浦和駅】の東側に位置し、小規模な戸建てやアパートが建ち並ぶ住宅街です。

町内では土地区画整理事業が行われています。

＜　地価が上がった理由　＞

土地区画整理事業の進捗とともに住環境が良くなっていることや、最寄り駅の南浦和駅がJR京浜東北線の始発駅で以前から底堅い人気があること、都内やさいたま市中心部に比べると不動産価格に割安感があることなどから、地価が上昇しています。

６位、川口市南鳩ヶ谷５丁目

変動率　8.2％

2023年価格　238,000円（2022年価格　220,000円）

上昇率６位は、川口市南鳩ヶ谷５丁目です。

埼玉高速鉄道【南鳩ヶ谷駅】のすぐ西側に位置し、中小規模の戸建て住宅や、中低層マンションが混在する住宅地です。

＜　地価が上がった理由　＞

南鳩ヶ谷駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地であり、近年の川口市中心部の地価上昇に伴う相対的な値ごろ感から需要が増大してきており、地価は上昇傾向で推移しています。

７位、川口市大字芝字上谷沼

変動率　7.9％

2023年価格　205,000円（2022年価格　190,000円）

上昇率７位は、川口市大字芝字上谷沼です。

JR京浜東北線・武蔵野線【南浦和駅】の東側に位置し、小規模な一戸建てを中心にアパートや中低層マンションなども建ち並ぶ住宅地です。

町内では土地区画整理事業が行われています。

＜　地価が上がった理由　＞

土地区画整理事業により住環境が良くなっている他、最寄駅からやや距離がありますが、人気の高い南浦和駅を最寄りとするため底堅い需要がある街で、地価は上昇傾向で推移しています。

また、都内やさいたま市中心部に比べると不動産価格に割安感があることなどから需要者が流れてきている様子も伺えます。

８位、川口市芝中田２丁目

変動率　7.7％

2023年価格　280,000円（2022年価格　260,000円）

上昇率８位は、川口市芝中田２丁目です。

京浜東北線【蕨駅】の東側に位置し、一戸建てやアパートが多く建ち並んでいます。

区画が整然としており、道路も広めに整備された住環境の良い街です。

＜　地価が上がった理由　＞

最寄り駅からやや距離がありますが、徒歩圏内にあり、最寄駅からは都心に近いため底堅い住宅需要があります。

川口市居住者からの需要が多い地域でしたが、コロナ禍以降は都心へのアクセスが良く、都内に比べ割安な住宅地であることから、都内からの需要も見られ地価が上昇しています。

その他、居住用に家を購入するエンドユーザーだけでなく、建売販売目的の不動産業者からの需要も多くなっています。

９位、戸田市笹目南町

変動率　7.7％

2023年価格　224,000円（2022年価格　208,000円）

上昇率９位は、戸田市笹目南町です。

JR埼京線【戸田駅】の南西側に位置し、街の北側には一戸建てやアパート、南側には工場や倉庫が建ち並んでいます。

＜　地価が上がった理由　＞

街の北側の住宅地は、最寄駅から離れているものの住環境はまずまず良好であり、都心へのアクセスが良く、都内に比べ割安な住宅地であることから、都内からの需要も見られます。

近年の地価上昇に伴う相対的な値ごろ感から需要が増大してきており、地価は上昇傾向で推移しています。

１０位、川口市芝下１丁目

変動率　7.7％

2023年価格　224,000円（2022年価格　1,760,000円）

上昇率１０位は、川口市芝下１丁目です。

京浜東北線【蕨駅】の北東に位置し、一戸建てや中低層マンション、工場などが混在しています。

区画が綺麗で道路が広く整備されており、広めの公園が２つあるなど住環境良好で、近隣にはイオンモールがあるなど利便性も高い街です。

＜　地価が上がった理由　＞

最寄り駅からやや距離のあるバス便の地域でありますが、良好な住環境や都心へのアクセスが良く、都内に比べ割安で良好な住宅地であることから、コロナ禍以降都内からの需要も見られ、地価が上昇しています。

埼玉県【住宅地】地価変動率ランキング TOP100（2023）

続いて地価上昇率ランキング11位～100までをご紹介します。

上昇率が同じ場合は、地価が高い方を上位にランク付けしています。

11位～20位

21位～30位

31位～40位

41位～50位

51位～60位

61位～70位

71位～80位

81位～90位

91位～100位

2023年 埼玉県【住宅地】地価上昇率マップ

下の図は埼玉県周辺の住宅地の地価変動率を、色別で地図に表したものです。

オレンジ色の場所が特に地価上昇率が高い場所です。

南東部の地価上昇率が高くなっていますが、見づらいので南東部だけ拡大してみたいと思います。

戸田市・蕨市・川口市・さいたま市の埼京線や京浜東北線、埼玉高速鉄道沿線の地価上昇率が高いことがわかります。

さいたま市では大宮駅より北側や中心部から東西に離れると、地価上昇率が低くなる傾向も見て取れます。

2023年　埼玉県の【住宅地】で地価上昇率が高かった駅

地価上昇率上位100位までにランクインした街の最寄りの駅で、複数の街がランクインした街をあげると以下になります。

地価上昇率が高かった駅１位　西川口駅

一番地価上昇率が高い街が多かったのは、13カ所がランクインした西川口駅です。

西川口駅はJR京浜東北線一路線のみ利用可能ですが、都内に入るまで２駅と東京に近く、東京駅・新橋駅・品川駅など都内の主要なオフィス街に乗り換えなしで行けてしまうアクセスの良さが魅力です。

また、駅周辺には駅直結のショッピングセンタービーンズ西川口や、ドン・キホーテ、イトーヨーカドー、東武ストアなど商業施設が豊富にあります。

さらに言うと、西川口駅周辺の不動産価格は埼玉県内の京浜東北線沿線の駅の中でも２番目くらいに安いので、交通・生活利便性が高いのに非常に割安感があります。

最近では割安感から、川口市内の人だけでなく、さいたま市や都内居住者のマイホーム購入も増えており、こういった理由から西川口駅周辺の街の地価は大きく上昇しています。

地価上昇率が高かった駅２位　蕨駅

二番目に地価上昇率が高い街が多かったのは、11カ所がランクインした蕨駅です。

蕨駅も１位の西川口駅同様に、京浜東北線一路線のみが利用可能ですが、東京都心部やさいたま市中心部へのアクセスが良い交通利便性の高い駅です。

大型商業施設はあまりありませんが、駅前や大通り沿いには中小規模のテナントビルが建ち並んでいたり、商店街もありますので、沢山お店があります。

不動産価格については、埼玉県内の京浜東北線沿線の駅の中で一番不動産価格が安いため、西川口駅周辺同様に割安感から人気が高まっています。

その他、蕨駅の西口では現在再開発事業（蕨駅西口地区第一種市街地再開発事業）が進められており、低層階には商業施設、公共公益施設（図書館、行政センター）などが入るタワーマンションが2棟建設される予定です。

2026年3月完成予定となっており、利便性の向上が期待できるため、今後も蕨駅周辺の街は地価上昇がするのではないかと思います。

地価上昇率が高かった駅３位　浦和駅

三番目に地価上昇率が高い街が多かったのは、9カ所がランクインした浦和駅です。

浦和駅はJR京浜東北線、湘南新宿ライン、宇都宮線・高崎線の複数路線が利用可能で、さいたま市の中でも南側に位置しているため都内へのアクセスも良好で、交通利便性の非常に高い駅です。

また、駅周辺には埼玉県庁舎やさいたま市役所などの公的機関が集積しており、埼玉県の行政中心地となっている他、浦和PARCOや伊勢丹など大型商業施設も多く、生活利便性も非常に高い街です。

その他、浦和駅周辺は大宮台地と呼ばれる高台に位置することから自然災害に強く、駅から少し離れると良好な住環境の閑静な高級住宅街が広がっています（特に駅の西側）。

＞【埼玉県】高級住宅街ランキングTOP100｜埼玉の高級住宅街といえばここだ！

利便性の高さや住環境の良さから元々人気が高い街なので、埼玉県内でもトップクラスに不動産価格が高い場所ですが、埼玉県内の富裕層からの需要が旺盛で地価は上昇傾向が続いています。

トピックとしては、浦和駅西口では現在再開発工事が行われており、さらなる利便性の向上が期待できることから、今後も地価は大きく上昇していくのではないかと予想されます。

地上27階建ての住宅（総戸数525戸）や商業施設、オフィス、子育て支援センター、市民会館などが入る複合施設ができる予定で、令和9年度の完成を目指して現在建設工事が行われています。

2023年　埼玉県の【住宅地】で地価上昇率が高かった場所の特徴

つづいて、2023年埼玉県の【住宅地】で地価上昇率が高かった場所の特徴をご紹介したいと思います。

これから家を購入する予定で資産価値を気にする方、不動産投資で売却益を狙いたい方などは参考にして頂ければと思います。

以下が2023年埼玉県の住宅地で、地価上昇率が高かった場所の特徴です。

近年地価が高騰しており、都内やさいたま市中心部では不動産価格が一般家庭には手の届きづらい状況になってきています。

そんな中でも川口市や戸田市、蕨市などは都内に近くてアクセスが良く、都内やさいたま市中心部に比べると不動産価格に割安感があることから人気が増加し、地価も上がっているものと思われます。

また、コロナ禍以降、少し郊外の広めの家や住環境のいい街の人気が上がっており、そういったこともも川口市や戸田市、蕨市などの地価が上昇した要因となっています。

ただし、これらの街には注意すべき点があります。それは、これらの街は荒川沿いの低地に広がる街ですので、非常に水害リスクが高いことです。

下の図は戸田市・蕨市・川口市周辺の色別標高図です。

これら地域は、川口市の一部地域を除いて標高が低いことがわかります。

標高の低い青や水色になっている地域は、万一大雨で荒川が氾濫した場合、浸水想定区域となっていますので注意が必要です。

私は災害危険度の高い地域に家を購入することはおすすめしていませんが、もし住むとしても一戸建てではなく、できればマンションの３階以上に住むことをおすすめします。

＞家を購入するときの選び方の優先順位は？災害に強く、便性で、資産価値の高い家を買おう！

今後の埼玉県の地価動向の予想、埼玉県で地価が上がりそうな地域

埼玉県の住宅地の地価はここ10年、コロナ禍を除けば右肩上がりで上昇しており、中心部では一般的なサラリーマン世帯では手が届かない価格帯になりつつあります。

しかし、今後も以下の場所では地価の上昇傾向が続くのではないかと思います。

東京都に近く都心部へアクセスが良い街

まず、今年（2023年）は東京都心部に近くてアクセスの良い街の地価上昇率が高い傾向にありましたが、この傾向は今後も変わらないと思います。

欲を言えば、東京都心部だけでなくさいたま市中心部の両方にアクセスの良い街であれば、より地価が上がりやすいと思われます。

不動産価格に一番影響が大きいのは利便性ですので、利便性の高い街は地価が上昇しやすく下がりづらい傾向にあります。

この傾向は埼玉県だけでなく、神奈川県や千葉県でも見られており、神奈川県では東京都心部に近いことに加え、横浜駅や川崎駅など神奈川県内の中心部にもアクセスしやすい街の地価上昇率が高くなっています。

再開発や土地区画整理事業が行われている街

続いて、再開発や土地区画整理事業が行われているエリアですが、再開発や土地区画整理事業は街の利便性や住環境の向上が見込まれるため、周辺の街の地価が上昇します。

埼玉県内では以下の場所で再開発や土地区画整理事業が行われています。

＜ 再開発事業 ＞

＜ 土地区画整理事業 ＞

地価への影響は、事業規模や完成までの期間などにもよりますので一概には言えませんが、なにも変化がない街に比べれば明らかにプラスの影響がありますので、マイホームの購入を検討している方は是非参考にしてみて下さい。

利便性が高い割に価格に割安感のある街

不動産価格が上昇する流れを解説すると、一般的に地価の上昇は利便性の高い中心部が一番最初に上がり、次いで少し中心部から離れた街の駅近など利便性の高いところの地価が上昇、最後にそういった街の地価が上昇し過ぎて一般の人の手に届きづらくなると、中心部から離れた郊外の地価が大きく上昇するという流れになります。

埼玉県では、中心部の地価も上昇していますがかなり高騰しており、現在は徐々に中心部から離れた街の駅近など利便性の高いところの地価が上昇するステージにあるように思えます。

今後は戸田市・蕨市・川口市などの地価がさらに上昇して、手が届きづらい価格になってくると、もっと郊外の街に地価上昇が波及していくと予想されます。

---

一つ気がかりな点としては、日本の物価上昇率が日銀の目標とする2%以上で推移しており、もしかすると近いうちに日銀が金融緩和をやめて金利を引き上げるかもしれません。

金利の上昇は不動産価格にとってマイナス要因となりますので、もし日銀が利上げをすると、全体的に地価が下落する可能性もあります。

＞2023年はマンションの売り時⁉統計データでみる高値で中古マンションを売却できるタイミング

＞今から不動産投資をするのは危険⁉金利上昇と不動産価格の関係

今後は、上記３つの場所を中心に地価は上昇していくことをメインシナリオに、日銀の金融政策にも注目動向にも注目したいところです。

埼玉県【住宅地】地価上昇率ランキング2023　まとめ

ランキング結果のまとめです。

<2023年埼玉県【住宅地】地価上昇率ランキングTOP10>

＜　地価上昇率が高い場所の特徴　＞

今回は埼玉県の2023年の地価上昇率ランキングをご紹介しましたが、さいたま市や東京都など他の街の地価上昇率が高い街について調べた記事もありますので、興味のある方はそちらもご覧ください。

その他、資産価値が落ちない街の特徴について解説した記事もあります。

＞【資産価値が落ちない街の特徴】価値が下がらない不動産には共通点があった！